与住宅的火热入市不同，近来深圳写字楼的供应呈现出少有的“断供”。从今年年初至今，半年来深圳市仅有一个新写字楼项目入市出售，直接导致了二手写字楼成交价格和成交量屡创新高，写字楼租赁市场成为主流。

世联行数据平台预测表示，在未来两年，深圳将有160万平方米的一手写字楼推向市场，写字楼“断供”现象将得到一定改善。　

二手写字楼价格猛增

据世联行数据显示，2007年1季度写字楼平均售价增幅达到21%以上，甲级写字楼到2007年1季度达到42%以上，与深圳近几年写字楼价格增幅走势平稳形成对比。而2007年1季度深圳二手写字楼平均售价已超过1.5万元/平方米，平均租金为86元/平方米/月。

而深圳世华地产市场研究中心新出的调研报告亦显示：2007年1至6月，深圳市二手写字楼成交均价接近2万元／平方米，涨幅超过30%。甲乙级写字楼市场的成交均价已达到18191.6元／平方米，较去年全年增长36.6%。

就此世华研究中心分析表示，今年1至6月份，仅有位于深圳中心西区的万轩国际入市出售，因此写字楼二手市场交投活跃。1月份深圳市二手写字楼买卖市场最为活跃，成交均价一度达到23530元／平方米。2月份，深圳市写字楼市场表现较为平淡，成交量锐减。到3月份，市场则开始回暖，非热点区域成交表现突出。从4月份到6月份，深圳的二手写字楼市场持续升温，价格呈快速上涨之势。截至目前，深圳关内甲级写字楼价格已达到历史新高。

深圳CBD去年推出了大量的写字楼，都销售良好，目前仅现代国际、财富大厦有剩余单位出售。CBD在建的写字楼有星河发展中心、港中旅大厦、卓越时代广场二期等。入市时间上，星河发展中心要到明年；卓越时代广场二期和港中旅大厦都刚开始动工不久，港中旅大厦要等到明年5月份前后封顶，卓越时代广场二期则最早也要在年底才能进行销售。

租赁物业成为主流

尽管“断供”现象在短期内仍将持续，但一手写字楼市场却未因“断供”而出现销售盛况，相反大多数写字楼却一改原来的销售为主，逐渐地转向租赁。

据了解，正在销售的财富大厦将部分物业转租赁，而今年上半年里入市的嘉里建设大厦推出的部分物业也全部招租，明年入市的港中旅大厦除了部分作为自用办公物业外，剩余部分也将进行招租。

目前CBD的租赁物业除大中华国际交易中心租赁价格为300元/平方米/月外，其余的物业租金大多在130~140元/平方米/月之间，卓越时代广场一期则稍高，在150元/平方米/月左右。

与往年不同，2007年上半年，深圳写字楼租赁市场的价格波动较大，但正逐渐走向稳定。

深圳世华地产市场研究中心对上半年各月写字楼的租赁成交均价进行了对比，1月均价为89元／平方米/月，2月均价攀升至113元／平方米/月，3月均价又下跌到83元／平方米/月，前三个月价格的环比增减幅度接近27%。而进入第二季度，市场开始进入稳定期，甲乙级写字楼租赁市场的成交均价基本稳定在98 元／平方米/月。

此外，从目前统计的数据来看，写字楼投资也占有较大比重，短期投资所占比例大概已达20％，更多的投资者进行的是中长期投资。

后市供应充足

对于深圳半年内仅一个写字楼项目入市出售、租赁物业成为主流的状况，大多数业内人士认为主要还是因为写字楼基本都集中于城市CBD，但CBD剩余土地越来越少，物业的稀缺性越发明显。“纯甲级写字楼供应稀缺，是刺激二手写字楼价格飞涨的主因。”世华地产市场研究中心总监肖小平表示，租赁物业可能成为未来 CBD写字楼建设的主流。

另外，由于金融、保险和物流等行业受近期宏观经济政策影响相对较小，对甲级写字楼仍保持较高的需求量，在总体需求中占较大比重；物流企业选择办公地点向西移动的趋势仍在继续。同时，住宅投资在政策的影响下逐步受到抑制，更多资金转移到写字楼市场。福田中心区和车公庙等区域的写字楼前景尤被普遍看好，越来越多的企业入驻到这些区域。

世联行预测，未来深圳的三级写字楼市场将进入高速发展阶段，2007年中心西区、南山区将加速发展，进一步缩小与中心区的差距，宝安区的写字楼亦将初具雏形。2008年罗湖、华强北将随旧改项目相继入市，再度成为热点商务片区。基于目前二手写字楼租金上涨速度较慢，同时考虑到未来各个商务片区成熟度全面加强，三级市场的未来写字楼租金加速上涨可以预期。

而据统计，在2007至2009年的未来两年内，深圳将会有160万平方米的一手写字楼陆续推向市场，其中，中心区60万平方米，中心西区20万平方米，南山区10万平方米，华强片区50万平方米，罗湖20万平方米。届时目前短暂的“断供”现象将有所改变。

来源：中国房地产报 2007年7月16日